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《物权法》及两会房地产政策解读
作者：佚名文章来源：本站原创点击数：更新时间：2007-11-15 16:02:53


一、《物权法》对房地产影响 2007年3月16日，第十届全国人大五次会议高票通过了物权法，这部历经了13年之久，在被反复酝酿和广泛讨论下，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。物权法对中国房地产会有什么影响，可以从几个方面进行解读。第一、物权法是立法的一项革命；第二、就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。第三、不动产产权成为物权法中重点保护对象，促进房地产行业健康发展；第四、物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是70年之后产权问题的忧虑；第五、确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化；第六、加大了城市动拆迁难度，法律保护了拆迁户的权益；第七、明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多；第八、大批百姓成为有产者，为社会长期稳定，社会和谐奠定了基础；第九、对于开征物业税创造了前提条件；第十、细则有待完善，《物权法》对于非住宅建设用地、住宅建设及使用法等方面应出台更详细的细则。在国家政策规定下严格审批新增建设用地，通过物权法保护农业用地不被转为建设用地，加大投资廉租房、经济适用房，抑制不理性投资，为有效控制房价大幅上涨提供了保障。保护消费者的房屋产权归属，有利于社会的和谐发展，物权法的通过为国家司法调解权利关系提供了良好的法制基础。物权法对房地产行业的影响有以下六个方面： 1、住宅七十年使用权到期自动续期，提升了房屋的内在价值 70年后住宅建设用地使用权期满，我们的房子怎么办？许多人为70年后自己住宅的命运担心。物权法规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”该项规定延长了住宅用地的使用年限，减少了70年后为获得土地使用权而支付的费用，提升了房屋的内在价值。从大处看有利于普通民众的安居乐业，但同时也奠定了商品住宅价格长期上涨的基础。 2、严格的土地制度预示着未来调控的方向我国的国情是人口多、耕地少，现在全国耕地保有量只有18.3亿亩，人均耕地只有1.4亩，是世界平均水平的三分之一。十届全国人大四次会议批准的“十一五”规划纲要确定，到2010年耕地保有量必须保持18亿亩，这是一项约束性指标，是不可逾越的底线。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。物权法明确规定：“国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”物权法70年使用权的规定奠定了房价长期上涨的基础，但是我国的国情决定了建设用地供应的紧缺，因此未来的控制房价过快上涨的调控方向会集中在三个方面：第一，在一定程度上抑制需求；第二，调节现有土地供应结构，用尽量少的土地建更多套住房；第三，加快存量地和闲置土地的开发和利用。 3、土地出让方式的规定，维护了国家的利益物权法规定：严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。该项规定，一方面有利于切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，保持了政策的连续性。同时，保证了政府获取土地的收益，维护了国家的利益。 4、拆迁补偿的规定，将可能增加开发成本，延缓房地产开发的速度依据宪法，物权法规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，物权法对征收补偿的原则和内容作了规定。关于征收集体所有的土地问题，物权法规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。关于征收单位、个人的房屋及其他不动产的问题，规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法明确规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。物权法对拆迁补偿的规定一方面保护了拥有物权者的利益，在某种程度了维护了弱势群体的权益，另一方面，这些规定可能会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。 5、小区公用部分的规定明晰了产权随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。物权法从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等，作了规定。以上这些规定明晰了产权关系，为规范房地产市场提供了依据。 6、物权法的出台为物业税的征收提供了法律保障物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响： 1〉规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用。 2〉增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求。 3〉间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润。该项政策，通过对需求的抑制，有助于缓解房地产市场的供应紧张局面，抑制了房价的进一步上涨，同时对房地产销售速度造成一定影响，进而影响到企业利润。 4〉通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。通过税收手段的调整，可以有效调整住房供应结构，加大普通住宅、中小套型住宅的供应，通过市场化的手段达到调控的目的。二、温总理针对房地产发言的解读今年“两会”期间，房地产业再次成为政协委员、人大代表最关注的领域之一。在2005年“两会”上，高房价第一次成为热议的对象，此后不久，“国八条”便迅即出台，奏响了房地产业全面、深入的宏调控宏观的序曲。那么，今年“两会”之后，中央是否会展开新一轮宏观调控？根据前些时建设部的说法，以及“两会”上发改委主任马凯的表述，2006房地产调控取得了一些成效。在房价方面，2006年房屋销售价格上涨了5.5%，与2004年上涨9.7%和2005年上涨7.6%相比，增幅持续下降；在住房结构方面，住房投资总体上增长了25.3%，其中经济适用住房投资增长了32.7%，部分城市中小户型住宅供应增长更快一些。但很多问题依然存在，比如北京、深圳等部分大中城市房价过高，中小户型、中低价位住房供应比例偏低，市场秩序依然有些混乱，住房保障尚需进一步加快推进等等。从委员们的提案和议论中，可以感受到民众对高价房等问题的不满；从建设部、发改委的相关数据和措辞中，可以窥察到房地产主管部门对行业发展的态度。如果想要全面认知中央对于房地产业的指导思想，以及把握2007年楼市的发展趋势，必须深入解读温家宝总理在政府工作报告中关于房地产的阐述。温总理针对房地产业的发言，主要包括土地管理和房地产发展两个方面。温总理关于土地管理的论述。 “节约集约用地，不仅关系当前经济社会发展，而且关系国家长远利益和民族生存根基。一定要守住全国耕地不少于18亿亩这条红线。坚决实行最严格的土地管理制度。”这是土地利用的指导思想，措辞非常严厉。土地方针又可简要地分为五个部分。“一要认真执行土地利用总体规划和年度计划。坚决控制建设占地规模，加强耕地特别是基本农田保护。二要抓紧完善和严格执行节约集约用地标准，要控制增量，盘活存量。三要切实控制工业用地，坚决执行工业用地出让最低价标准。四要落实建设用地税费政策，规范土地出让收支管理，切实执行国有土地使用权出让收支全额纳入地方预算的规定。五要严格土地管理责任制，落实土地督察制度。” 这五项在态度上，继续强调实行最严格的土地管理制度。其实也并无新意。规范土地出让收支管理、工业用地出让实行“招拍挂”、落实土地督察制度都是去年已出台的政策。总体而言，土地政策的进一步收紧，必然导致房地产开发用地供应总量的逐步减少，从而影响商品房供应。尤其值得关注的是，第一项要还提到“特别要禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。”别墅（尤其是独幢型）供不应求的市场格局将显化，另外联排、叠加等“准别墅”也有可能被列入禁止名目。（二）温总理关于房地产发展的论述。他提出了行业健康发展的重大意义：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。”具体内容又可分为以下四个方面。 “一是从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点的住房建设和消费模式。”这一项，可以说是对中国房地产业尤其住宅产业发展模式的重新定义。其含义有三点：其一，反对房地产业过快过热发展，而是要与我国经济发展同步并行；其二、倡导节能、省地、环保型建筑，其实质是引导产业由注重发展规模向偏重产品质量转变；其三、提倡适度消费，其暗含的意思是批评过去几年住宅市场超前、盲目消费，以至出现“房奴”“啃老族”、以及投资投机过盛等不良现象， “二是房地产业应重点发展面向广大群众的普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”这一项，鲜明地提出了现阶段我国住宅产业发展的旋律：重点解决中低收入者的住房问题。其中又可以分解为两层含义。一层含义是狠抓住房保障，这已不单纯是房地产经济问题，而是涉及到社会安定的政治问题，其中包括推进廉租房、规范经济适用房、推广限价商品房三个产品。另外一层含义是调整供应结构，减少高档住宅的开发量，同时大幅增加中小套型、中低价商品住宅的建设规模。与之相适应，中央对于“70/90”政策必然是丝毫不放松，地方政府不要寄希望于一二年内可以调低比例。 “三是正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平。”这一项，其实是点明了当前房地产业存在的两大矛盾。表层的矛盾是房价增长过快的问题，“屡调屡涨，屡涨屡调”，高房价问题必须要解决，但如何具体操作，温总理也只是指出保持规模、优化结构、加强监管三个大方向。但中央的态度非常鲜明：一定要抑制房价！深层的矛盾，其实是如何平衡政府“有形之手”与市场“无形之手”的问题。计划经济与市场经济本来就是一对矛盾体，但住宅产业的同时具有商品性和社会性，又想依靠市场机制发展商品住宅，又必须靠行政手段做好住宅保障。这需要一个探索的过程，但有一点是很明确的：中央政策绝对不会溺爱一方，抛弃另一方。 “四是深入整顿和规范房地产市场秩序，强化房地产市场监管，依法惩治房地产开发、交易、中介等环节的违法违规行为。地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”这一项，基本上属老调重弹，从2005年的“国八条”开始，各个综合性调控文件都把“整顿和规范房地产市场秩序”作为最要的内容之一。温总理之所以再次提及，无非是继续强调其重要性，也暗含着以前这项工作没有取得明显效果。值得关注的是最后一句话：“地方各级政府要对房地产市场的调控和监管切实负起责任。”房地产业的区域性，决定了只有地方政府是抑制房价的核心环节，如果它们继续缺乏行动的意愿，则诸多举措只能止步于“美好愿景”。可以明显观察到，中央对于地方政府的督促越来越严厉，问责制今年极有可能真正执行起来。而地方政府的压力也越来越大，可以回旋的时间和空间越来越小。综上所述，2007年中央对于房地方宏观调控的力度只有加强、没有松懈，而且还突出了两项重点工作：一是抑制房价增长过快；二是住宅供应向中低收入群层倾斜。可以说，这两项内容共同构成了今后一个时期我国房地产业发展的主轴线。当然，很多人都在议论和猜测“第三轮”宏观调控会不会开始。笔者认为，从总体上讲，今年房地产宏观调控还是狠抓执行和落实，2005和2006年两次大规模的地产新政基本上涉及到房地产业的各个环节，因此说今年即使有新的调控措施出台，也将非常有限。比如预清算土地增值税也是板上定钉之事，各地的执行细节应该会在近期陆续出台；随着物权法的通过，物业税极有可能以大户型保有税的形式尝试性出台。在中央的重压之下，部分地方政府也会围绕上述的“主轴线”做些动作，比如近日有媒体称北京市拟成立住房保障办公室，广州市市长张广宁在“两会”期间信誓旦旦地向记者表示：“我们会全力以赴地想办法把房价压下来。” 根据往年的历史，两会过后，是房地产调控政策出台的密集期，需要高度注意风险。2007年可能的政策主要集中地土地、税收、信贷三个方面，其中具体政策可能有：试点开征物业税、严格执行土地两年不开发收回的规定、严格累进制土地增值税、单位自建房、集资建房、严格90平方米70%政策、增加政策性住宅供给、消费信贷政策、预售政策等。三、2007年以来的金融政策 1、中国人民银行在2007年1月15日和2月25日一个多月的时间内连续两次调高了融机构人民币存款准备金率０．５个百分点之日，央行在过去不到８个月的时间里已连续５次上调存款准备金率，累计已上调２．５个百分点，存款准备金率已达到１０％。 2、自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。根据建设部下发的通知规定，从3月18日起，上调各档次个人住房公积金贷款利率0.18个百分点，即5年(含)以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%。住房公积金存款利率保持不变。调整后，5年期以上住房公积金贷款利率4.59%，若以40万元最高公积金贷款额度计算，每月多还38.88元，20年一共多还利息9327元。同样是40万元的商业贷款，调息后20年多还的利息为13249元。另外，据网上调查数据显示，央行在2006年4月28日第三次调整房贷利率后，有51.15%的消费者将暂时推迟购房计划，68.01%的人认为加息后未来房价仍将上涨。此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格，但对于自住需求者来说，月供的还款压力并不是太明显，但是心理影响程度较大。

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